Publicada em agosto de 2018, a Lei 13.709, conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), entrou em vigor dois anos depois, em agosto de 2020. Desde então, a legislação provocou uma pequena revolução na conduta de instituições públicas e privadas em relação aos procedimentos de coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados, sobretudo ao reforçar o direito de o cidadão saber como, quando e por que os seus dados são captados e o de dar ou não seu consentimento para isso.

Tema que é frequentemente objeto de questionamento de nossos clientes é se o credor titular de garantia de alienação fiduciária de imóvel pode executar judicialmente a dívida garantida ou se deve, obrigatoriamente, consolidar a propriedade fiduciária em caso de inadimplemento do devedor.

Antes de seguir com a resposta ao questionamento, que foi brilhantemente dada pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.965.973, de relatoria de Ricardo Villas Bôas Cueva, cumpre retomar alguns conceitos.

A garantia fiduciária, por sua natureza, transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem do devedor. O devedor, por seu turno, transfere a propriedade do bem ao credor, conservando a posse direta.

No caso da alienação fiduciária do bem imóvel, modalidade de garantia essa muito utilizada nos contratos de financiamento habitacional, o instrumento que constitui a garantia deve prever o valor de avaliação do imóvel. Este é o valor pelo qual o imóvel será leiloado em caso de consolidação da propriedade fiduciária. Toda a formalização da garantia é feita junto ao cartório de registro de imóveis competente.

Consolidação da propriedade

A consolidação da propriedade, por seu turno, é o ato a partir do qual o credor fiduciário dará sequência na excussão da garantia. Diante do inadimplemento do devedor, o credor inicia junto ao cartório de registro de imóveis procedimento para notificação do devedor, para que purgue a mora dentro do prazo previsto no instrumento que constituiu a garantia.

Superado o prazo, sem o pagamento da dívida, o credor será intimado para pagar o ITBI e transferir o imóvel para si. Pela regra do constituto possessório, o credor não pode imediatamente adjudicar o bem para quitar a dívida. Deverão ser realizados os eventos de venda — leilões extrajudiciais. A primeira praça deverá considerar o valor da avaliação. Na segunda praça, o imóvel vai a leilão pelo valor suficiente para cobrir a dívida e despesas.

— Do Conjur