A Receita Federal, publicou a solução de consulta COSIT 89 de 18/6/25, para esclarecer como deve ser calculado o imposto sobre o ganho de capital da pessoa física alienante em operações chamadas de “permuta financeira” envolvendo terrenos.

Segundo o órgão, quando uma pessoa física aliena um terreno por meio desse tipo de operação, o valor da venda deve ser apurado com base no contrato de compra e venda, se houver. Caso não exista contrato, deve-se considerar o valor de mercado. Se, ao final dos pagamentos, o total recebido for maior que o valor inicialmente previsto, esse valor deve ser ajustado para fins de cálculo do imposto.

Muito comum no mercado imobiliário, a “permuta financeira” consiste na operação em que o dono do terreno – muitas das vezes pessoa física – transfere o imóvel para uma incorporadora e, em vez de receber unidades construídas como pagamento, passa a ter direito a um percentual sobre o valor total das vendas dos imóveis, conhecido como VGV – Valor Geral de Vendas.

Esse tipo de negócio costuma ser formalizado por escritura pública de compra e venda, com preço quitado através de nota promissória, acompanhada de escritura de novação e confissão de dívida, que detalha como será pago esse valor (total ou parte dele, caso haja pagamento de sinal).

Apesar de algumas interpretações tratarem essa solução de consulta como uma novidade, a Receita apenas reafirmou regras que já estavam previstas na IN SRF 84/01, que trata da forma como deve ser calculado o ganho de capital quando o pagamento pela venda do terreno é feito de forma parcelada e depende do desempenho do empreendimento.

A Receita confirmou que:

1. O valor da venda será considerado aquele previsto no contrato de compra e venda, se houver, ou o valor de mercado (art. 19, incisos I e II da IN SRF 84/01).
2. Esse valor deve ser ajustado se o total recebido ultrapassar o inicialmente previsto.
3. O ganho de capital poderá ser calculado proporcionalmente ao valor recebido em cada mês (art. 31 da IN SRF 84/01).
4. É possível deduzir os gastos com corretagem, desde que comprovados e atribuídos ao vendedor (§4º do art. 19 da IN SRF 84/01).

Quando a permuta financeira é feita por meio da criação de uma sociedade com o proprietário do terreno – seja em conta de participação ou outro modelo societário -, apenas o valor usado como base para a compra e venda ou integralização do imóvel será tributado como ganho de capital.

Já os valores recebidos como distribuição de lucros ou dividendos seguem regras próprias. Atualmente, esses valores não são tributados, mas o proprietário assume o risco de não haver lucro na sociedade formada.

A solução de consulta não altera o regime tributário já aplicável. Ela apenas reforça o entendimento da Receita Federal de que a “permuta financeira” não é considerada uma permuta tradicional, mas sim uma alienação. Por isso, está sujeita às regras de tributação sobre o ganho de capital previstas na IN SRF 84/01.

Esse posicionamento traz mais clareza ao tema, evita interpretações divergentes e destaca a importância de se definir, nos contratos desse tipo de operação, um valor certo ou que, pelo menos, possa ser determinado com base em critérios objetivos.

— Migalhas