A recente reforma tributária, fruto da Emenda Constitucional nº 132/2023, vem redesenhando o cenário fiscal brasileiro e trazendo impactos diretos ao mercado imobiliário. Embora apresentada como instrumento de simplificação e modernização, especialistas apontam que há efeitos pouco visíveis que podem gerar custos elevados para proprietários e investidores.

Um dos pontos centrais é a valorização dos imóveis como base de cálculo. Com o avanço da integração de cadastros e uso de inteligência fiscal, o Fisco tende a adotar valores de mercado em vez do valor venal defasado. Isso significa que imóveis adquiridos há décadas, hoje muito mais valorizados, podem gerar tributos expressivos em operações de venda ou sucessão, caso não haja planejamento patrimonial adequado.

Outro aspecto relevante é a fiscalização sobre rendimentos de locação. A vinculação da matrícula ao CPF ou CNPJ facilita o cruzamento de dados e torna praticamente impossível omitir receitas de aluguel. A medida fortalece a justiça fiscal, mas também aumenta a pressão sobre pequenos proprietários, que precisam se adaptar às novas exigências para evitar autuações.

Construtoras e incorporadoras também enfrentam desafios com a substituição de tributos como PIS, Cofins e ISS por CBS e IBS. A nova carga tributária tende a ser repassada ao consumidor final, impactando preços de imóveis e financiamentos.

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