A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), tese de grande impacto para o mercado imobiliário e para a proteção do consumidor. O colegiado decidiu, de forma unânime, que o corretor de imóveis ou a sociedade intermediadora não responde, de maneira automática, pelo descumprimento de obrigações contratuais assumidas pela construtora ou incorporadora.

Segundo o entendimento consolidado, a função do corretor é a de intermediário da negociação, cabendo-lhe aproximar as partes e prestar informações claras e adequadas sobre o empreendimento. Assim, salvo em situações excepcionais — como quando houver falha direta na prestação de informações, indução em erro ou participação ativa em práticas abusivas — não há responsabilidade solidária do corretor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento da construtora.

O julgamento pacifica divergências que vinham sendo observadas em tribunais estaduais, onde muitas vezes se imputava ao corretor a obrigação de ressarcir consumidores por atrasos na entrega de imóveis ou descumprimento de cláusulas contratuais. Com a tese vinculante, o STJ reforça que a responsabilização deve ser analisada caso a caso, evitando a generalização que poderia comprometer a atividade de intermediação imobiliária.

Para o setor, a decisão traz maior segurança jurídica, delimitando o papel do corretor e preservando sua função essencial de facilitar negócios, sem transferir-lhe encargos que pertencem às construtoras. Já para os consumidores, o julgamento não significa desproteção: permanece assegurado o direito de responsabilizar o corretor quando comprovada sua conduta culposa ou omissiva.

O Tema 1.173, portanto, estabelece um marco regulatório importante, equilibrando os interesses de compradores e profissionais do mercado imobiliário, e reafirmando a necessidade de transparência e diligência na intermediação de contratos de compra e venda de imóveis.

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