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ACÁCIO JÚNIOR| advogado empresarial
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As vendas de imóveis movimentaram R$ 4,48 bilhões, no primeiro trimestre de 2013, segundo dados do INCC-DI da Fundação Getúlio Vargas. Isso significa dizer que ocorreu uma variação positiva de 52,8% em relação aos R$ 2,93 bilhões do mesmo período de 2012, quando falamos de lançamentos e vendas de imóveis de quatro dormitórios.

Este panorama econômico é importante e nos leva, no campo do Direito, a destacar pontos fundamentais na relação do comprador de imóveis e os problemas de natureza contratual ou do produto em si, no caso, um apartamento ou casa.

Em um material esclarecedor  sobre o tema, o STJ destaca o artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor, que permite que no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas pelo fornecedor de produtos ou serviços (imóveis também), sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A seguir, destaco decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre diferentes demandas judiciais envolvendo construtoras e o consumidor.

Propaganda
O primeiro ponto aqui é a propaganda enganosa, quando o consumidor adquiri um imóvel que é entregue fora das especificações originais. Muitos consumidores  desconhecem a existência do “memorial de incorporação”, documento que descreve todas as características do imóvel, incluindo detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes.

Atraso
De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda.

Juros no pé
Um assunto que já gerou muita divergência no STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”. Em setembro de 2010, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial interposto por uma construtora, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel”.

Metragem
De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Devolução
De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, “Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”. A Quarta Turma do STJ entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros.