A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz reflexos diretos para o dia a dia dos corretores de imóveis que atuam com lançamentos e empreendimentos na planta. Com a nova interpretação da Corte, os compradores passam a ter maior proteção em caso de desistência (distrato), o que aumenta a confiança nas negociações e contribui para um mercado mais transparente e equilibrado.

Para o corretor, é essencial entender o que foi decidido tanto para orientar corretamente o cliente quanto para transmitir segurança durante o processo de venda. Saber explicar os direitos e deveres de cada parte é um diferencial que fortalece a credibilidade profissional.

A decisão é vista como uma vitória histórica para os consumidores, pois reforça a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), que havia permitido retenções de até 50% em determinados casos. Embora o julgamento não tenha efeito vinculante, cria uma jurisprudência sólida que deve orientar as instâncias inferiores e servir de base para novos processos.

A Lei dos Distratos já previa um teto de 50% de retenção, principalmente para empreendimentos com patrimônio de afetação, modelo que garante que os recursos da obra sejam usados exclusivamente naquele projeto. O problema, segundo especialistas, é que muitas incorporadoras aplicavam automaticamente o percentual máximo, independentemente da situação concreta.

Com a nova diretriz do STJ, fica consolidado que o limite de 25% deve prevalecer na maioria dos casos, e que a devolução dos valores não precisa esperar o término da construção.

A decisão deve gerar reações no setor da construção civil, que argumenta que a limitação pode comprometer o fluxo de caixa das incorporadoras.

Lei dos Distratos e direitos do consumidor

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, surgiu para padronizar regras em casos de desistência e trazer segurança jurídica às transações imobiliárias. Ela define percentuais de retenção e prazos para devolução dos valores pagos:

Empreendimentos sem patrimônio de afetação: devolução em até 180 dias após o distrato.
Com patrimônio de afetação: devolução até 30 dias após a emissão do habite-se.

A lei também protege o comprador em situações específicas, como atrasos superiores a 180 dias na entrega do imóvel, que permitem a rescisão com reembolso integral.

A decisão do STJ consolida o entendimento de que o comprador de imóvel na planta deve ser tratado com equilíbrio contratual e que cláusulas abusivas não serão aceitas.

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