A regulamentação da reforma tributária vai delinear como o novo sistema tributário será aplicado no Brasil gradualmente a partir de 2026. As novas regras foram apresentadas na forma do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, aprovado no último dia 17 de dezembro pelo plenário da Câmara dos Deputados. O projeto agora segue para sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).

A reforma tem como principal efeito a unificação de cinco tributos — ICMS (Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias) , ISS (Imposto sobre Serviços), IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), PIS (Programa de Integração Social) e Cofins (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social) — em uma cobrança única, que será dividida entre os níveis federal, com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e estadual e municipal, com o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que formam dois impostos de valor agregado (IVA).

O IVA abrangerá operações que, atualmente, não são alcançadas por todos esses tributos, como compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, sujeitos apenas às contribuições ao PIS e à Cofins em algumas ocasiões no modelo atual.

A reforma tributária trouxe, portanto, mudanças significativas para quem vende imóveis, tornando o vendedor – seja pessoa física ou jurídica – o sujeito passivo da obrigação tributária em relação ao IBS e CBS. Esses impostos incidem diretamente sobre as operações de venda, com regras específicas dependendo do perfil do vendedor e da natureza da transação.

No caso de pessoas físicas, a reforma estabelece critérios claros para identificar quem será considerado contribuinte do IBS e CBS. O objetivo é tributar atividades que se assemelhem a práticas empresariais. Assim, passam a ser contribuintes:

• Quem vende mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
• Quem vende mais de um imóvel construído por si mesmo nos últimos cinco anos.

Para quem não se enquadra nesses critérios, a venda de imóveis continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital e à incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – Inter Vivos), como já ocorre atualmente. Isso significa que esses contribuintes estarão isentos de pagar o IBS e CBS.

Favorecimento do mercado popular

Para imóveis residenciais novos destinados à moradia, a reforma introduz um benefício significativo: um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e CBS. Esse mecanismo visa tornar mais acessíveis os imóveis populares, especialmente para famílias de menor renda. Para lotes residenciais, o redutor é de R$ 30 mil, o que também reduz a carga tributária e favorece pequenos compradores interessados em construir.

A reforma também alterou o momento em que o tributo é devido. No caso da venda de imóveis, o IBS e CBS incidem no ato da alienação, abrangendo inclusive promessas de compra e venda com pagamento parcial. Isso significa que o imposto será exigido mesmo que o pagamento ainda não tenha sido concluído ou esteja condicionado a fatores futuros.

Como a reforma afeta quem compra imóveis

A reforma tributária afeta pessoas que compram imóveis de forma indireta, uma vez que os novos tributos incidem sobre o vendedor, e não sobre o comprador. O impacto pode ser sentido nos preços finais, pois a tributação sobre o vendedor pode ser repassada ao consumidor em determinadas transações.Enquanto há mecanismos criados para baratear os imóveis populares, os de maior valor podem sofrer um impacto tributário mais elevado.

Com a aplicação de alíquotas efetivas de cerca de 15,9% sobre o lucro das operações de venda, os custos para o vendedor podem aumentar, especialmente em imóveis de alto padrão. Isso pode levar a uma elevação nos preços de mercado, afetando diretamente o comprador.

— Exame