Famílias com investimentos em imóveis podem economizar cerca de R$ 14,7 mil por ano em tributos através de holdings imobiliárias. O valor corresponde à diferença entre os impostos pagos nessa modalidade de pessoa jurídica e por quem aluga as mesmas propriedades, mas registradas em CPF, em um cenário que simula três imóveis locados por R$ 5 mil cada.

Os dados são da Associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar) e foram divulgados com exclusividade para o Valor Investe. Eles mostram para quem e em quais casos uma holding – empresa constituída para reunir o patrimônio de uma família; nesse caso, imóveis – é vantajosa.

A simulação leva em conta uma receita anual de R$ 180 mil em aluguéis (R$ 15 mil por mês). No CPF, o imposto de renda sobre essa receita chega a R$ 49,5 mil ao ano. Na holding, a tributação total é de aproximadamente R$ 20,4 mil, o que, somado ao custo de contabilidade, em torno de R$ 14,4 mil, resulta em uma economia líquida de R$ 14,7 mil por ano em comparação ao registro como pessoa física.

Mas esse benefício só aparece, de fato, no longo prazo. O custo para estruturação de uma holding desse tipo gira em torno de R$ 123,5 mil, o que equivale a cerca de oito anos e meio de valores economizados pela tributação reduzida.

Além dessa economia, transferir o patrimônio familiar para uma holding pode tornar a sucessão em caso de óbito mais simples e menos custosa do que se estivesse em nome de uma pessoa física, diz Sombra. Considerando o mesmo cenário, no qual os três imóveis estão avaliados em R$ 1 milhão cada, o custo de sucessão pode ultrapassar R$ 480 mil, entre impostos, honorários advocatícios e custas processuais.

Já na holding, a transmissão dos bens ocorre por meio das cotas da empresa e permite doações em vida, cláusulas de usufruto e outros acordos que garantam a execução do interesse do falecido com mais facilidade. Ainda há cobrança de imposto sobre herança (ITCMD) sobre as cotas. Mas ela evita o pior cenário, que é quando o inventário judicial, quando há divergências entre os herdeiros, paralisa o imóvel e o caso vai parar na mesa de um juiz – e pode demorar anos.

Holding patrimonial é mais barata, mas tem outra finalidade

Se a prioridade é garantir uma sucessão patrimonial mais tranquila e com menos custos, é possível usar uma holding patrimonial. Ela não paga o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) e possui custo de estruturação de cerca de R$ 30 mil, bem inferior ao de uma holding imobiliária operacional. Mas isso depende uma cláusula no contrato social da empresa prevendo que ela não vai exercer finalidade comercial de imobiliária (locação e venda).

Ela não fica vedada de alugar os imóveis, mas não tem os benefícios tributários em relação ao rendimento que a holding operacional tem. Ou seja, no exemplo anterior, ela vai continuar pagando R$ 49,5 mil por ano em tributos. Mas, se tiver que transferir os imóveis de uma titularidade para outra, pagará menos.

— Valor Econômico