Muito se discute sobre os princípios da autonomia da vontade e o da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), especialmente em relações comerciais entre empresas.

Entretanto, quando se trata de contratos de locação comercial, a legislação brasileira traz importantes limites a essa autonomia, em especial para garantir a continuidade das atividades empresariais. Nesse contexto, destaca-se o direito à renovatória prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que protege os interesses do locatário.

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 51, estabelece que a locação poderá ser renovada caso sejam cumulativamente atendidas as seguintes condições:

1. Forma do Contrato: o contrato deve ter sido formalizado por escrito e conter prazo determinado.
2. Prazo: o contrato em vigor ou a soma de contratos anteriores deve totalizar, no mínimo, cinco anos de duração ininterrupta.
3. Ramo de Exploração: o locatário deve estar utilizando o imóvel para o mesmo ramo de atividade empresarial há pelo menos três anos consecutivos.

Cumpridos esses requisitos, o locatário tem direito à renovação do contrato pelo mesmo prazo do contrato original. Por exemplo, se o contrato inicial tinha duração de cinco anos, o novo contrato também terá vigência de cinco anos.

— Conjur