Mais de 5 milhões de brasileiros vivem hoje em imóveis sem registro em cartório, conforme aponta um levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil, e grande parte dessas pessoas sequer imagina que possui apenas a posse do bem, não a propriedade em si.

Essa diferença pode parecer só um detalhe técnico, mas na prática pode levar à perda do imóvel, impedir financiamentos bancários e criar disputas judiciais intermináveis, especialmente na hora de passar o patrimônio para os herdeiros ou quando surge uma emergência financeira e o bem precisa servir como garantia.

A posse acontece quando uma pessoa tem o controle físico de um imóvel e leva uma rotina como se fosse o dono, mesmo sem ter os papéis que provem isso oficialmente.

Por exemplo, quando você mora numa casa, paga as contas de água e luz, faz reformas e cuida do lugar, você está exercendo a posse. Até mesmo um inquilino tem a posse do imóvel enquanto está alugando.

Outro caso comum é quando alguém compra uma casa através de um contrato de gaveta, passa a morar no local, paga os impostos, mas nunca foi ao cartório formalizar a transferência. Essa pessoa tem apenas a posse, não a propriedade.

Já a propriedade é o direito oficial e completo sobre um imóvel, que só existe quando se tem o registro no Cartório de Registro de Imóveis. É esse documento que diz, perante a lei, que você é o verdadeiro dono.

Com a propriedade registrada, é possível fazer praticamente todas as transações com o imóvel, como vender, alugar, usar como garantia num empréstimo, doar para os filhos ou deixar de herança.

E o mais importante é que ninguém pode questionar se o imóvel é seu, porque está tudo documentado e registrado conforme a lei exige.

A diferença entre posse e propriedade está na forma como cada uma existe perante a lei. A posse acontece quando alguém usa o imóvel de fato, morando, cuidando e agindo como dono. Já a propriedade só existe quando há o registro do imóvel no cartório, que é o documento oficial reconhecido pela justiça.

Um cenário muito comum no Brasil ilustra bem essa diferença: famílias que moram há gerações em casas compradas informalmente, pagam IPTU religiosamente e até fazem reformas, mas nunca providenciaram a escritura do imóvel.

Essas pessoas têm apenas a posse, enquanto quem aparece como dono no cartório mantém todos os direitos do proprietário, mesmo que nunca tenha pisado no local.

— Exame