Ao alugar um imóvel, tanto locador quanto locatário podem se deparar com a necessidade de realizar melhorias. Essas intervenções são classificadas pelo Código Civil em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada uma possui regras específicas sobre direito de reembolso e retenção do imóvel. Saber diferenciar cada tipo de benfeitoria evita surpresas no fim do contrato e ajuda locadores e inquilinos a negociarem com mais segurança.

O que são benfeitorias necessárias?
As benfeitorias necessárias são aquelas essenciais para a conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração. Elas garantem a integridade da estrutura e a segurança dos ocupantes. Exemplos incluem:

Reparos em telhados para evitar infiltrações
Correção de rachaduras estruturais
Troca de encanamentos comprometidos
Reformas em instalações elétricas com risco
Segundo o artigo 96 do Código Civil, esse tipo de melhoria deve ser reembolsado pelo proprietário, independentemente de quem tenha pago pela obra. Além disso, o artigo 1.219 garante que, se o reembolso não for feito, o inquilino pode reter o imóvel até ser indenizado.

O que são benfeitorias úteis?

As benfeitorias úteis são aquelas que tornam o imóvel mais funcional, mas não são indispensáveis para sua conservação. Elas aumentam a comodidade ou a segurança, mas a ausência dessas melhorias não compromete a habitabilidade. Exemplos incluem:

• Construção de garagem
• Instalação de grades nas janelas
• Sistema de aquecimento de água
• Instalação de portão eletrônico

O artigo 1.219 do Código Civil estabelece que, se realizadas por um inquilino de boa-fé e com autorização do proprietário, essas melhorias podem ser reembolsadas. Caso contrário, o locador não é obrigado a compensar os gastos.

O que são benfeitorias voluptuárias?

As benfeitorias voluptuárias são melhorias estéticas ou recreativas que não aumentam a funcionalidade do imóvel. Elas têm caráter supérfluo e buscam valorizar o ambiente, mas não são necessárias para seu uso habitual. Exemplos incluem:

• Construção de piscina
• Instalação de churrasqueira
• Decoração sofisticada
• Obras de jardinagem

Quais melhorias podem ser indenizáveis?

Nem toda benfeitoria realizada em um imóvel alugado dá direito a reembolso. A legislação determina que apenas as benfeitorias necessárias e, em alguns casos, as benfeitorias úteis podem ser indenizadas, desde que tenham sido feitas com autorização do proprietário.

• Indenizáveis obrigatoriamente: melhorias necessárias, como consertos estruturais, reparos elétricos e hidráulicos essenciais.
• Indenizáveis com autorização: melhorias úteis, como instalação de grades ou garagem, se houver consentimento do locador.
• Não indenizáveis: melhorias voluptuárias, salvo se o proprietário decidir voluntariamente ressarcir o inquilino.

— Exame