Não se pode admitir que, nos contratos, o alienante tenha critério ilimitado quanto ao momento do registro em cartório, visando à incidência da execução extrajudicial. Nesses casos, cabe a aplicação do supressio, instituto jurídico que afasta um direito contratual em razão de sua não utilização durante longo período, fazendo surgir na parte a expectativa de que não será mesmo utilizado.

Essa foi a fundamentação da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça para, por unanimidade, manter decisão de segundo grau e ordenar a rescisão contratual de acordo de compra e venda de lote. No caso em discussão, o registro do contrato firmado foi incluído na matrícula do imóvel apenas depois de os autores entrarem com a ação rescisória.

O processo teve origem a partir da desistência de um negócio firmado por um casal. Os dois assinaram contrato de promessa de compra e venda de um terreno, pagaram o sinal e algumas parcelas (que totalizaram mais de R$ 77 mil) e, depois, alegaram que não tinham condições financeiras de continuar o negócio.

Dessa forma, ajuizaram ação de rescisão contratual para reaver o dinheiro que havia sido pago.

Apenas depois do processo, todavia, a empresa dona do terreno registrou o contrato de promessa na matrícula do imóvel, visando atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/97, e incluiu cláusula de alienação fiduciária. Em primeiro grau, houve decisão favorável à firma.

O juízo rejeitou a rescisão contratual e ainda mandou o casal devolver à empresa os valores gastos com IPTU, ITBI, escritura e registro.

No Tribunal de Justiça de Goiás, todavia, a decisão foi reformada. Os desembargadores argumentaram que, pelo fato de o contrato ter sido inserido somente após o ajuizamento da ação pelos autores (o que afastou a constituição em mora), o valor deveria ser devolvido, já que se aplicam ao caso o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ.

Supressio invocado

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, manteve a decisão do TJ-GO argumentando que a ausência do registro no momento da ação afastou a possibilidade da aplicação da lei que garante a execução extrajudicial. Segundo ela, o instituto da supressio aponta para a perda de um direito contratual em razão da inércia da parte titular. Em resumo, a empresa não poderia ter incluído o contrato na matrícula depois da ação para conseguir a execução.

— Conjur