Durante décadas, a constituição de holdings imobiliárias foi vista como solução eficiente para famílias brasileiras organizarem seu patrimônio e planejarem a sucessão. A estratégia permitia centralizar imóveis, estabelecer regras de governança e, sobretudo, integralizar bens ao capital social sem a incidência do ITBI, amparada pela imunidade prevista na Constituição.

Nos últimos anos, porém, o cenário mudou. Municípios passaram a questionar planejamentos já estruturados, negando a imunidade e exigindo o recolhimento do imposto. A insegurança jurídica levou o tema ao Supremo Tribunal Federal (STF), cujo julgamento em andamento pode redefinir os limites do planejamento patrimonial no país.

Até agora, três ministros – Edson Fachin, Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin – votaram favoravelmente aos contribuintes, afastando a cobrança de ITBI sobre imóveis integralizados. O processo foi suspenso após pedido de vista de Gilmar Mendes e deve ser retomado entre 20 e 27 de março, em decisão aguardada com expectativa por famílias e especialistas.

A controvérsia não decorre de falha constitucional, mas da interpretação sobre o que caracteriza “atividade preponderantemente imobiliária”. O Código Tributário Nacional buscou critérios objetivos, relacionando a preponderância ao percentual de receita operacional. Na prática, holdings familiares recém-criadas não possuem histórico de faturamento e não atuam como empresas imobiliárias tradicionais, mas sim como instrumentos de preservação patrimonial.

Apesar disso, municípios passaram a adotar postura restritiva, afastando a imunidade mesmo em casos de locação eventual. Decisões anteriores do STF reforçaram que a imunidade não alcança pessoas jurídicas cuja atividade principal seja imobiliária, ampliando indeferimentos e cobranças.

O julgamento atual deverá enfrentar pontos centrais: critérios para definir atividade preponderante, relevância do objeto social e distinção entre holdings patrimoniais e empresas operacionais. Independentemente do resultado, já se percebe que o planejamento patrimonial deixou de comportar soluções padronizadas. A edição da Lei Complementar 227/2026, que estabelece critérios claros para incidência do ITBI, reforça esse ambiente de maior rigor.