Os bancos perderam nesta semana uma disputa importante no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em uma votação apertada, a 2ª Seção decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado – por meio da alienação fiduciária – para pagamento de dívida de condomínio.

A alienação fiduciária é uma operação em que o próprio imóvel é dado como garantia do financiamento. Juridicamente, a posse passa a ser da instituição responsável pelo crédito, normalmente um banco ou incorporadora, com usufruto do comprador. Se o cliente não quitar o que deve, o banco pode tomar o imóvel.

Por cinco votos a quatro, prevaleceu no julgamento da 2ª Seção o voto do relator de um dos recursos, o ministro Raul Araújo. Para ele, não é possível obrigar todos os outros condôminos do edifício a arcar com o prejuízo gerado por uma pessoa para respeitar o contrato de alienação (RESp 1929926, REsp 2082647 e RESp 2100103).

Segundo o ministro, o credor fiduciário é o proprietário real do imóvel, equivalendo a um condômino. “Por que ele teria o privilégio de não responder pelo rateio das despesas condominiais?”, questionou o ministro em seu voto. “O fato de o credor fiduciário ser possuidor indireto da unidade condominial não subtrai sua condição essencial de proprietário do bem.

O julgamento pacifica a questão entre as turmas de direito privado. Prevaleceu o entendimento dos ministros da 4ª Turma. Em outubro de 2024, eles autorizaram a penhora de um imóvel por considerarem que a dívida condominial tem natureza “propter rem” – a obrigação recai sobre o bem, independentemente de quem seja seu proprietário.

— Valor Econômico